《中华人民共和国民法典》（“《民法典》”）第412条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起天源国际，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”在《民法典》实施前，上述规定于《中华人民共和国物权法》（“《物权法》”）第197条体现，条款的内容基本相同。根据前述规定，抵押权人有权收取“抵押财产的天然孳息或法定孳息”的起始时间为“扣押之日”，那么该“扣押”孳息是否能够适用于抵押“不动产”情形呢？对于《民法典》第412条如何理解及适用，本文将作简要分析并提出建议。
一、抵押权是否及于抵押财产“孳息”的法律规定及适用争议
抵押财产的孳息，是指由抵押财产产生的收益；将已抵押财产出租而产生的“租金”收益，应属“法定孳息”的范畴——其属依照租赁法律关系产生而非天然产生的收益。一般情形下，抵押权设立后，抵押财产的占有权、使用权和收益权、处分权仍由抵押人行使，因抵押财产的使用而产生的孳息应当归抵押人所有及收取，抵押权的效力不及于该孳息。
但根据《民法典》第412条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权的效力及于抵押财产的孳息，有权代替抵押人收取孳息。根据该等规定，抵押权人收取抵押物孳息必须具备以下条件：(1)时间要求：必须是抵押财产被人民法院扣押后；(2)通知义务：抵押财产被扣押后，抵押权人已经通知应当给付法定孳息的义务人。
上述规定中使用了“扣押”一词，因“扣押”通常是针对“动产”，因此实务中对该条规定是否适用于不动产产生了不同的理解。
二、如何理解《民法典》第412条的“扣押”
无论是《物权法》还是《民法典》，在该条内容的规定上并无不同，即用语为“扣押”，其对象为“财产”，未区分动产与不动产。但在实践中以及其他法律规定中，针对“动产”（如车辆）采取的强制措施用语通常可以为“查封”或“扣押”，但针对“不动产”采取的强制措施用语通常为“查封”。因此，如何理解《民法典》此条规定的“扣押”，是判断“抵押权人是否有权收取抵押不动产的租金”的关键。
1、法律法规相关规定中“查封”、“扣押”的用语及通常理解
无论是《民法典》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》，还是《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查封、扣押、冻结规定》”）、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》等民事诉讼的相关规定，在涉及财产强制措施的用语中，通常都会出现“查封”“扣押”等用语，而且在很多条款中将“查封、扣押”用语放在一起整体使用。在整体使用时所对应的财产类别顺序也经常变动，有时是“动产、不动产”，有时是“不动产、动产”。在单独使用的情形下，有“查封”不动产的表述（例如《查封、扣押、冻结规定》第七条[1]）；有“查封、扣押”动产的表述（例如《查封、扣押、冻结规定》第六条），未发现“扣押”不动产的表述。
在法律实践中，通常认为对“动产”采取的强制措施可以是“查封”（多针对不易移动的动产，例如大型机器设备）、“扣押”（多针对便于移动的动产，例如车辆）；对“不动产”采取的措施通常是“查封”。这与上文提及的《查封、扣押、冻结规定》第六条、第七条的规定一致。
如果按照以上理解，本文文首提及的问题，即《民法典》第412条（原《物权法》第197条）规定的“扣押”似乎不包括不动产。但从该条的整体行文的来看，除了“扣押”的用语，似乎找不到排除其适用于“不动产”的其他合理理由。而且，该条的孳息，理论上包括不动产“租金”这一常见的法定孳息，更易让人认为其适用于不动产。
2、司法判例中的适用争议天源国际
基于上文分析，对《民法典》第412条（原《物权法》第197条）的理解，如果从立法“用语”和条文整体不同角度出发，可能会产生完全不同的观点。司法实践中，法院亦就此持有不同观点。例如：
（1） 作广义理解，“扣押”包括不动产
如“最高人民法院 (2019)最高法执复79号”案、“甘肃省高级人民法院 (2019)甘民终182号”案、“浙江省高级人民法院（2017）浙民申614号”案中法院认为：《物权法》第197条（即《民法典》第412条）规定的“抵押财产被人民法院依法扣押”，适用于不动产抵押的情形，应将“扣押”扩大解释为“查封”等保全执行措施。
（2） 作狭义解释，“扣押”不包括不动产
如“广东省佛山市中级人民法院 (2018)粤06民终4309号”案、“广西壮族自治区来宾市中级人民法院（2016）桂13执复字8号”案、“江苏省无锡市锡山区人民法院（2015）锡法执异字第0029号”中法院认为：《物权法》第197条规定的“抵押财产被人民法院依法扣押”系针对动产所做的规定，不适用于不动产抵押的情形。
3、小结
笔者认为，结合该条款整体功能理解，“扣押”主要目的是为了确定“自扣押之日起”这一时间节点，以便于说明抵押权效力及于孳息（即抵押权人可收取孳息）的条件。抵押权人已行使抵押权且得到法院认可，后续在强制措施中实施相应的控制手续（如查封、扣押、冻结等），则表明抵押权人正在实现其抵押权，具备了可以收取抵押物孳息的条件；后续抵押人因抵押物已被采取强制措施而无法直接对抵押物享有收益权，只要抵押权人已通知孳息支付义务人（就抵押不动产的“孳息”而言，指负有租金支付义务的承租人），则抵押权人有权从承租人处收取该“抵押不动产”的租金，以作为实现抵押权获得清偿的资金来源之一，有利于保护抵押权人抵押权的实现。因此，笔者认为，该条款的“扣押”不宜简单机械地作狭义理解，而宜作广义理解，包括“不动产”，以便于抵押权人（无论是动产还是不动产的抵押权人）可以更好的实现其合法权益。
三、“通知”义务的性质及租金收取的权利冲突
1、 关于抵押权人的“通知义务”的性质
如“最高人民法院（2020）最高法民申2992号”等案件中最高人民法院认为，“《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款所规定的抵押权人通知义务的法律性质问题。……主张抵押权人的通知义务为抵押权效力及于租金收益孳息的生效要件，而非对抗要件，一审法院认定为对抗要件错误。本院认为，该理由亦不能成立。首先，抵押权作为非占有性担保物权，通常而言，抵押权设立后，抵押财产产生的孳息应由抵押人所有。但是，在抵押财产被扣押后，则抵押权人的权益通过执法机关代为占有的方式得以实现。基于此，抵押财产被扣押后的孳息理应归属于抵押权人。其次，从立法目的角度考量，法律关于抵押财产孳息的规定，是为了防止抵押权进入实现程序后抵押人为收取孳息而拖延处理抵押物的行为。抵押财产的孳息由抵押权人享有有利于抵押权的实现，符合法律规范的目的。第三，抵押财产的孳息，通常涉及清偿法定孳息义务人的权益，赋予抵押权人的通知义务，有利于防止债务人的错误给付，也有利于维护抵押权人的权益。但抵押权人是否履行通知义务，并不对抵押权效力是否及于孳息产生影响，也即如抵押权人未履行通知义务，则清偿义务人因不知财产被抵押的情形将法定孳息支付给抵押人，其法律后果仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意的清偿义务人。”
笔者认同上述观点天源国际，不认同“江西省高级人民法院(2019)赣执复70号”案及“福建省高级人民法院（2016）闽民终1401号”案等案件中法院的看法；笔者认为，《民法典》第412条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与《民法典》第546条规定的债权转让时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。《民法典》第546条明确规定：“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。”参照该规定，对法定孳息清偿义务人之通知亦应理解为：抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息（例如租金），但孳息支付义务人（例如承租人）因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，对孳息支付义务人（例如承租人）而言，仍产生已完成孳息支付的效力，抵押权人不得主张孳息支付无效，即不得对抗清偿义务人。
2、 租金收益权被质押时，质权与不动产抵押权之间的优先顺序
关于“抵押不动产”的“租金”收取，自抵押不动产被查封之日起，抵押权人有权收取不动产的租金。在实务中经常发生“租金”的“应收账款[2]质权人”与“不动产抵押权人”就租金的优先受偿产生纠纷——在相应时间的先后顺序问题上，应以不动产抵押权设立日还是法院“扣押日”与质权设立时间进行比较，有不同的判决：
最高人民法院第一巡回法庭在“（2016）最高法民终543号”案中认为：A公司的抵押权自2012年4月18日江苏高院查封之日起已经及于案涉租金，早于本案质权设立时间，另案抵押权人当优先于本案质权人受偿；
湖南省高级人民法院在“（2015）湘高法民二初字第19号”案中认为[3]：第三人姜某某于2014年1月24日在案涉房产上成立抵押权，B银行则在2014年1月29日于案涉房产租金上成立质押权，在这之后，姜某某之抵押权发生实现情形。……姜某某成立在前的抵押权应优先于B银行长沙分行的应收账款质押权受偿。自姜某某通过行使抵押权取得涉案301房屋的所有权时起，即取得了该房屋包括收益权在内的完整的所有权，在该房屋上设定的其他担保权利因此归于消灭。B银行长沙分行无权就该房屋的租金收益及物业管理费行使优先受偿权，但并不影响B银行长沙分行就姜某某取得该房屋所有权之前的租金收益及物业管理费享有优先受偿的权利。
根据《民法典》第415条规定，“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”结合上文关于“通知”义务的性质的分析及相关法律等规定确立的“是否完成公示以及公示先后情况来确定清偿顺序”的规则，笔者认为，在不动产抵押权与租金（作为应收账款）的质押并存时，需结合质权与抵押权的设立时间、不动产被查封时间，视不同情形判断不动产租金质权与不动产抵押权的优先顺序：
（1）如在抵押权设立之前，租金（作为应收账款）上的质权设立：质权优先。
该种情形下：质权已在先设立，而时间在后的不动产抵押权与在先设立的质权相比并无优先性。
（2）如在抵押权设立之后、租金上的质权设立：需区分质权的设立是在“扣押日”之前或之后。
该种情形下：如前所述，抵押权人收取抵押物租金必须具备的时间条件是“抵押财产被人民法院扣押后”；同时，抵押权作为担保物权的一种，是以直接支配特定财产（如抵押的不动产）的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设定的物权；另外，根据《民法典》第410条[4]确定的抵押权人实现抵押权的方式等规定，抵押权人依法享有的优先受偿权优先于其他不享有担保物权的普通债权及其他物权（如后顺位的担保物权[5]）。
因此，笔者认同最高人民法院的观点，需区分抵押权设立后，抵押物（不动产）的“扣押日”与质权设立的先后顺序：
(a)在“扣押日”之前，质权设立：虽然在设立时间上抵押权先于质权，但在抵押权人采取实现抵押权的司法措施、相关法院“扣押”不动产前，抵押人就出租抵押物（不动产）所得租金并未包含在抵押权人有权收取的孳息范围内，因此相应租金的质权优先；
(b)在“扣押日”之后，质权设立：即“扣押”不动产的时间先于质权设立，则因抵押权设立在先、且抵押权人行使了抵押权，抵押权人已有权收取抵押物（不动产）的孳息（租金），即已优先于质权，质权就租金部分并无优先性。
四、建议
就《民法典》第412条的理解，在《民法典》实行前的《物权法》时代已经存在争议，遗憾的是，《民法典》第412条照搬了《物权法》第197条的规定，并未通过《民法典》立法契机予以明晰，使得争议仍然存在。为减少商事交易中的争议，避免实践中出现同案不同判，增加法律的确定性，笔者建议：立法机关可考虑在后续出台的相关规定中明确《民法典》第412条关于“扣押”的界定，明确其包含“不动产”，或者在用语上以“查封、扣押”替代“扣押”。在相关规定出台前，对抵押权人而言，可考虑在抵押合同中明确约定其在抵押不动产被查封时有权收取租金，以从合同层面尽可能减少法律规定不明确带来的不利影响。
[1]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“查封、扣押动产的，人民法院可以直接控制该项财产。人民法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴封条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式。”第七条规定，“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”
[2]根据《应收账款质押登记办法》第2条规定，“本办法所称应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利以及依法享有的其他付款请求权，包括现有的和未来的金钱债权，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权，以及法律、行政法规禁止转让的付款请求权。本办法所称的应收账款包括下列权利：(一)销售、出租产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用，出租动产或不动产等；……”
[3]湖南省高级人民法院的判决有其特殊性，因当时所依据的规定包含《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条规定：“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿”。
[4]《中华人民共和国民法典》第410条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”该条规定与原《中华人民共和国物权法》第195条有不同。
[5]如《中华人民共和国民法典》第414条规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。”
如《中华人民共和国民法典》第415条规定，“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”
作者： 李继志、李俊娜 天源国际
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