聚合财富天风证券：房地产基本面拐点或将近，增量政策预期持续

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　　天风研究

　　政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　行业追踪（2025.6.7-2025.6.13）

　　2025年6月13日，李强主持召开国务院常务会议，听取构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇报。会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性聚合财富，多管齐下稳定预期激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　我们认为，国常会表述1）将“构建行业发展新模式”置于前列，传达坚定并进一步加强顶层制度设计的政策基调，旨在继续促进房地产高质量发展；如保障房建设、好房子建设、“人房地钱”要素联动等行业发展脉络清晰。2）提出“摸底全国已供土地和在建项目”及“多管齐下稳定预期激活需求…更大力度推动房地产市场止跌回稳”，反映当前市场“止跌回稳”亟待解决受库存对应的供给及受预期影响的需求矛盾；“进一步优化现有政策”或指向收储、土地供给控制等政策施策力度提升及堵点解决；“多管齐下”反映“促需求”政策将维持全面宽松基调，如门槛放松、成本降低、增量激发等行政手段有望延续。

　　以广州为例，广州于6月13日发布《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，方案明确提出“有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率”。其中限售、限购政策广州实际上已于2024年5月及9月分别全面放开并实施。取消限价政策同业已在执行。信贷方面，广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2.6%，已处于较低水平。我们认为，本次广州促消费新政的表态，在地产部分对已出台政策的二次强调也旨在继续强化、激发市场信心，同时也呼应了国常会“进一步优化现有政策、多管齐下稳定预期激活需求”的政策基调。未来存在因城市“基本面”差异决定放松程度的可能，如商贷利率加减点幅度等。

　　6月新房同比增速改善，二手房同比降幅扩大

　　新房市场本周成交243万平，月度同比-7.68%，相较上月改善5.65pct；累计库存10599万平，二线去化加速，一线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交189万平，月度同比-0.97%，相较上月下降2.21pct。6月2日-6月8日，土地市场成交建面1438万平，滚动12周同比-1.57%；成交总额307亿元，滚动12周同比17.93%；全国平均溢价率1.04%，滚动12周同比+3.47pct。

　　本周申万房地产指数-1.76%，较上周下跌2.62pct，涨幅排名26/31，跑输沪深300指数1.51pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+2.96%，较上周提升1.45pct，涨幅排序6/11，领先恒生指数2.54pct；克而瑞内房股领先指数为3.37%，较上周提升2.94pct。

　　投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳（和海外组联合覆盖）、我爱我家。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。

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